住宅ローンの金利比較！変動金利と固定金利

変動金利型は固定金利型との組み合わせが安心

変動金利型住宅ローンは、現在の金利が最低レベルであると言ってよいでしょう。そこでこの低金利を利用し、ある程度の安定感を持った返済計画を立てるべきです。

変動金利型や数年で変動金利型に変わる短期固定金利選択型の住宅ローンをお考えの方は、その住宅ローンの中心には、長期固定金利型を据えるべきだと思います。住宅ローンは高額なので、投資の手法を応用して、リスクのないものやある程度のリスクを覚悟しても、リターンがある程度狙えるもの等に分散して、住宅ローンを組むことをお勧めします。

また、住宅ローン商品の中には、当初に変動金利型を採用した場合に、固定金利型住宅ローンに変更できないもののあるので注意が必要です。

変動金利型を採用し住宅ローン金利に少し詳しい方は、金利上昇があればすぐに固定金利型に切り替えるから 大丈夫だとお考えの方も多いのではないでしょうか。

しかし、金利上昇のニュースがマスコミ等で流されるのは、金利上昇の直前です。そのニュースを知って金利型を切り替えても、上昇した金利が適用されることがほとんどなのです。

変動金利型を住宅ローンの中心にするなら、この超低金利を短期間限定で利用して、その余剰金を貯めておき、金利上昇を感じたらすぐにその分を繰上げ返済して、金利上昇リスクを回避する方法を検討されてはいかがでしょうか。繰り上げ返済分は、元金に充当されるので、金利カットに大きな効果があります。

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住宅ローンの借り入れの際には、先ず借入金利の低いものを検討するのが常道なので、固定金利より金利が低く設定されている変動金利に多くの方の目が行っていることも事実だと思います。住宅ローンは、長期・高額の借入なので、僅かな金利差でも返済総額に大きな開きが生まれ、金利差でより高額でハイグレードな住宅やマンションが購入可能となります。

しかし、各金融機関やチラシ等に表示されている金利は、現在のものです。変動金利は、文字通り変化していきます。

現在の金融・経済状況下での市場金利は、過去最低水準であると言えます。変動金利は、この市場金利に依拠しているので、住宅ローン金利もかなり低いものとなっています。

しかし、このような超低金利状態が続くのは稀なことであり、大幅な金利上昇は無くても、これ以上金利が下落する要素は乏しく、金利は、上昇局面にあると言ってよいと思います。
また、金利に変動があってもその上昇分は、毎回の返済額を変えず返済額の中の利息分を増やすことで対応しているので、６年目の返済計画見直しで、元金がほとんど減少していない等のリスクもあります。

変動金利型住宅ローンの金利の低さは魅力的で活用しない手はないと思いますが、このようなデメリットを理解して、一度組んだ住宅ローンに常時関心を持って見直し、メンテナンスしていく必要があります。

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変動金利の金利変化は、６年目からの返済額に影響する

住宅ローンの金利は、大きく分けて契約時の金利が最後まで変化しない固定金利型と変動金利型、そして、ある一定期間について金利が固定されその期間後金利変動型に変化する固定金利選択型の３種類があります。

このうち、変動金利型は、短期プライムレート（最優遇金利）等の市中金利に連動して、住宅ローン金利が変化する金利型です。プライムレートには、長期プライムレートもありますが、民間金融機関の提供する変動金利型住宅ローンは、各金融機関等の短期プライムレートに基づいて決定しているのが普通です。

変動金利型の金利は、民間金融機関の住宅ローンでは半年に一度、財形住宅融資では、５年に一度適用金利の見直しが行われます。

しかし、半年に１度の金利見直しが行われてもその変更額は元金分の返済額と利息分の返済額の割合を変えることで調整され、すぐに毎回の返済額は変化せず、６年目に残りの元金をその後の返済期間に応じて再度計算しなおして、ローン返済額を決定します。

６年目の返済金額が大きく増加していることも考えられます。極端な場合は、金利上昇に返済額が追い付かず、返済にもかかわらず逆に元金が増加していることもあり得ます。

そこでこれに配慮して、上昇幅は、従来の返済額の２５％以内とされ、ある程度のセーフティネットも掛けられています。

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